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不動産投資にまつわる知っておくべき税金について!基礎知識を解説

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不動産投資にまつわる知っておくべき税金について!基礎知識を解説

不動産投資を実践している方にとっては、税金の負担は逃れられない問題です。

物件を購入するとき、家賃収入が入ってきたとき、物件を売るとき…と、不動産投資に関するイベントがあるたびに「こんなに税金を払わないといけないなんて…」と嫌な気分になっている方も多いのではないでしょうか。

副業で不動産投資を実践している方の場合、毎月のローン返済を家賃収入でまかなっているという方が多いですよね。

もし、想定外の税金の支払いが発生してしまうと、突然資金繰りに行きづまってしまう可能性もあります。

どのようなタイミングで、且ついくらぐらいの税金の支払いが発生するものなのかについては予備知識を持っておかなくてはなりません。

これから不動産投資を始めてみようと考えている方も参考にしてみてください。

ここでは、不動産投資にかかる税金についてご紹介していきます。

 

1.不動産にかかわる税金の種類について

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不動産に関わる税金には、大きく分けると以下の4つがあります。

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  1. 不動産を買ったときにかかる税金
  2. 不動産を売ったときにかかる税金
  3. 不動産で家賃収入を得たときにかかる税金
  4. 不動産を所有していることによってかかる税金

では順番に解説させていただきます。

 

①不動産を買ったときの税金

不動産投資にまつわる知っておくべき税金について!基礎知識を解説

まずは不動産を買ったときにかかる税金についてです。

特に物件取得のタイミングでは、税金の負担は大きくなる傾向にありますので、契約書の作成や不動産登記を行う際にどのぐらいの税金負担が生じるのかについてはあらかじめ知識を持っておきましょう。

不動産を買ったときにかかる税金としては、不動産取得税、印紙税、登録免許税の3つが重要です。

 

②土地や建物を買ったときの「不動産取得税」

不動産投資にまつわる知っておくべき税金について!基礎知識を解説

不動産取得税は、売買契約で不動産を購入したときや、すでに所有している土地に建物を新築、増築したときにかかる税金です。

不動産取得税の金額は、以下の計算式で求めることができます。

不動産取得税=固定資産税の評価額×3%

不動取得税は都道府県から届く納付書を使って期限までに納付する必要があります(納付の期限は納税通知書に記載されています)

土地と住宅については平成30年3月31日までは軽減税率が適用されます。

また、固定資産税の評価額は3年ごとに役所が決定し、毎年4月に市役所から送られてくる固定資産税の納税通知書で確認することができます。

なお、固定資産税については、④の「不動産を所有していることによってかかる税金」で解説しています。

 

③不動産契約書を作成したときの「印紙税」

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売買によって不動産(土地や建物のこと)を購入するときには不動産を売ってくれる人との契約書を作成するのが一般的です。

契約書を作成すると、不動産の値段に応じて印紙税を負担しなくてはなりません。

印紙税は収入印紙を購入して貼り付けることで納付します。

不動産の契約書を作成するときには不動産会社や司法書士さんに間に入ってもらうことが多いと思いますが、これらの専門家に依頼した場合には支払う手数料の中に印紙税が含まれていることが多いです。

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印紙税の負担額は以下のようになっています。

  • 物件価格100万円〜500万円:1000円
  • 物件価格500万円〜1000万円:5000円
  • 物件価格1000万円〜5000万円:10000円
  • 物件価格5000万円〜1億円:30000円
  • 物件価格1億円〜5億円:60000円

 

④不動産の登記を行ったときの「登録免許税」

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不動産契約書を作成して、正式に不動産の所有者となったときには、不動産登記を行って誰に対しても所有権を主張できるようにしておかなくてはなりません。

不動産登記を行ったときには登録免許税という税金が発生します。

不動産の契約を行った当事者同士では契約書があるので「誰が不動産の所有者なのか」を明確に定めることができますが、契約には関係しない一般の人は契約書を見ることができないため、誰が不動産の所有者であるのかをうかがい知ることはできません。

不動産登記は、このように不動産契約の当事者以外の人に対して物件の所有権を主張するためのものです。

また不動産登記は司法書士さんに手数料を支払って手続きを行ってもらうのが一般的です。

登録免許税の金額は以下の計算式で求めます。

登録免許税=固定資産税の評価額×税率(1000分の1.5〜1000分の20)

税率は不動産投資のために購入した場合とマイホームとして購入した場合とで違います。

また、不動産登記をいつ行ったかによって軽減税率が適用となる場合があるので注意してください。

 

2.不動産を売った時にかかる税金の計算式

不動産投資にまつわる知っておくべき税金について!基礎知識を解説

次に、不動産を売った時にかかる税金についても理解しておきましょう。

不動産を売ったときには、買った時の金額よりも、売った時の金額の方が高い(つまり不動産を売って得をした場合)のみ譲渡所得税が発生します。

なお、不動産を売ったときにかかる所得税は、その不動産を何年間所有していたかによって負担額が異なります。

おおまかに言うと所有期間が長い場合ほど税金の負担は小さくなります。

譲渡所得税の金額は以下の2種類の計算式で計算します。

 

①所有期間が5年超の場合の計算方法

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不動産を購入してから売るまでの期間が5年を超えるという場合には、以下の計算式で譲渡所得勢を計算します。

「不動産を買うために要した金額」というのは物件の購入価格だけではなく、不動産業者に対して支払った仲介手数料などが含まれます。

(不動産を売った金額ー不動産を買うために要した金額)×15%

 

②所有期間が5年以下の場合の計算方法

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不動産を購入してから売るまでの期間が5年以下と短い場合、より高い税率で税金を負担しなくてはなりません。

これは不動産に対する投機的な売買が活発になりすぎないようにするための措置と考えられています。

日本では過去に不動産バブルという形で土地や建物の価格が異常に高くなってしまったという経験があるため、短期間での不動産の売買には厳しい税率が課せられる仕組みになっているのです。

所有期間が5年以下である場合の譲渡所得勢の金額は以下の計算式で計算します。

(不動産を売った金額ー不動産を買うために要した金額)×30%

なお、マイホームとして所有していた場合には「3000万円の特別控除」がありますので、基本的に譲渡所得税が発生するケースはまれです。

 

3.不動産で家賃収入を得たときの税金について

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自分が所有している不動産を他人に賃貸して家賃収入を得た場合、不動産所得として所得税が発生します。

もちろん、家賃収入はあるけれどそれに対してかかる管理費などの方が大きな金額がかかったという場合(つまり不動産投資で損が出た年)には所得税はかかりません。

所得税がかかるのは利益が出た時だけと理解しておくと良いです。

利益が出た場合の所得税の計算は、不動産所得以外の所得がある場合にはその所得と合算して計算します。

所得税の計算をするときには所得を計算するための情報と、各種の控除(社会保険の支払額など)の金額を計算するための情報が必要になります。

 

①不動産所得には所得税がかかる

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(不動産所得とその他の所得の合計額ー控除の金額)×所得税率5%〜45%

※所得税率は、所得の金額によって異なります(所得が多いほど税率は高くなります)

上記の計算式で、「不動産所得」とは「家賃収入の金額ーその収入を得るために要した費用」の金額です。

通常は毎年決算書を作成して計算します。

また、「その他の所得」というのは例えばサラリーマンの方の場合はお給料所得のことです。

不動産投資以外にどのような形で収入を得ているかによって計算の仕方は異なるので注意してください。

 

②不動産投資の場合、減価償却費の計算が大切

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不動産投資のために購入した建物の物件価格は、その所有期間で按分して減価償却費を計算します(土地の金額は減価償却費の計算に含めません)

上記はややわかりにくい説明になっていますが、具体例で考えると減価償却費の計算は簡単です。

例えば、3000万円の物件を10年間にわたって所有したという場合、3000万円÷10年間=300万円を毎年の減価償却費として計上することができます(実際の計算はもう少し複雑です)

この例の場合、1年間の家賃収入の金額300万円を超えない場合(月額25万円を超えない場合)には不動産所得に関する所得税は発生しないことになります。

 

③不動産を所有しているときは固定資産税を負担

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不動産は、売ったり買ったり(さらに貸したり)しなくても、所有しているだけで税金がかかってしまいます。

具体的には、不動産を所有している人は固定資産税を負担しなくてはなりません。

固定資産税の金額は以下の計算式で求めます。

固定資産税の金額=固定資産の評価額×1.4%

固定資産税の評価額は、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。

固定資産の評価額は3年に1度、役所が金額の見直しを行っています。

 

4.不動産投資の税金を滞納したときの課せられるペナルティ

不動産投資にまつわる知っておくべき税金について!基礎知識を解説

不動産に関わる税金に限らず、税金を納めるべき期限までに収めないと「滞納」という扱いになってしまいます。

税金の滞納をしていると、最終的には国や地方公共団体はあなたが所有している財産を換金して(売り払って)税金を徴収しようとします。

あなたの所有している財産が不動産である場合、差し押さえという形で不動産の売買ができなくなり、強制的に競売にかけられて換金されてしまいます。

換金されたお金は税金の金額を差し引きされてあなたに支払われます。

もちろん、税金の金額の方が大きい場合にはお金が支払われることはありません。

加えて税金を滞納していると「延滞税」や「加算税」という形で追加の税金がペナルティとして発生することがあります。

 

①「延滞税」...納期までに税金を払わなかったペナルティ

不動産投資にまつわる知っておくべき税金について!基礎知識を解説

延滞税の税率は納期限から2ヶ月以内に支払った場合には年利率2.7%、支払いがそれ以降になった場合には9.0%の税率で課せられます。

例えば税金の金額が10万円で、納期限から5ヶ月後(150日後)に支払ったとすると、延滞税の負担額は以下のように日割りで計算します。

※なお、計算を簡単にするために最初の2ヶ月間の日数を60日、それ以降の3ヶ月間を90日として計算します。

  • 納期限から2ヶ月までの金額:10万円×2.7%÷365日×60日=443円
  • 納期限から2ヶ月以降の金額:10万円×9.0%÷365日×90日=2219円
  • 延滞税の合計額:443円+2219円=2662円

10万円に対して2662円ぐらいだったら別にいいか…と思われる方もおられるかもしれませんが、税金の延滞が税務調査によって発覚したという場合には、次の加算税が課されてしまうケースもあるので注意しましょう。

 

②「加算税」...税金逃れに対するペナルティ

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加算税はペナルティ(罰則)という意味あいの強い税金です。

加算税は税金の金額や隠蔽などの行為があるか否かによって税率が変わります(税務調査によってこれらの態様の有無が判断されます)

加算税には過少申告加算税、無申告加算税、不納付加算税、重加算税などの種類があり、税率は10%〜40%となっています。

収入や資産がある限り、税金の負担から逃れることはできないものと理解しておく必要があります。

いつどのような税金が発生するのかを理解した上で、納期限までに納付を行うようにしましょう。

もちろん、合法的に行える節税対策はしっかり行うことが大切です。

不動産投資で使える節税対策について詳しく知りたい方は、税理士さんに相談してみると良いでしょう。

 

まとめ

不動産投資にまつわる知っておくべき税金について!基礎知識を解説

今回は、不動産投資ではどのようなタイミングでいくらぐらいの税金の負担が発生するのかについて解説させていただきました。

経済的な自由を目指して始めた不動産投資なのに、想定外の税金の負担が出たばかりに金融機関に頭を下げて資金繰りに奔走しないといけない…なんてことになると、何のために不動産投資を始めたのかが分からなくなってしまいますよね。

毎月の家賃収入から管理費などを差し引きしたら利益が出そう!という場合でも、資金繰りの問題はまた別であることを理解しておく必要があります。

せっかく利益が出ていてもキャッシュがなくなってしまって黒字倒産に追い込まれるケースは決して珍しいことではありません(個人で不動投資をしている人の場合、毎月のローン返済が滞ってしまうと物件の所有権を失ってしまうこともあり得ます)

資金繰りについて考える際には、物件購入時や売却時などのイベント発生時に納める税金について準備しておくとともに、毎年納めるべき税金の資金を準備しておくことが大切です。

毎年納めるべき税金というのは不動産所得に関する所得税のことです。

不動産投資について毎月試算表を作成しているという方は、毎月の利益額からおおよその納税予定額を計算しておくと良いでしょう。

不動産投資の収入は毎月固定の家賃収入ですので、毎月の売上額を予測しやすいというメリットがあります。

これは発生する税金についても予測がしやすいということでもあるのです。

顧問を依頼している税理士さんがいる場合には「毎月どれぐらいの納税準備をしておけば良いか知りたい」と相談してみると対応してくれることが多いので、アドバイスをしてもらうと良いです。


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